Le infiltrazioni in condominio possono causare danni rilevanti sia agli immobili che alle persone, generando contenziosi complessi tra proprietari, inquilini e amministratori. La normativa e la giurisprudenza hanno chiarito come sia possibile ottenere il risarcimento, incluso il cosiddetto mancato guadagno, purché venga dimostrato con prove concrete e specifiche.
La questione delle infiltrazioni d’acqua in un condominio è tra le più discusse in ambito civile. Si tratta infatti di situazioni che comportano spesso danni patrimoniali e non patrimoniali, che possono incidere sul valore dell’immobile e sulle condizioni di vita degli abitanti. Gli esperti legali sottolineano che il risarcimento non riguarda soltanto le spese di riparazione, ma può estendersi anche al lucro cessante, ovvero ai guadagni che il proprietario non ha potuto realizzare a causa del danno.
In base alle pronunce della Corte di Cassazione, per ottenere il riconoscimento del mancato guadagno è necessario fornire documentazione precisa, come contratti di locazione non perfezionati, prenotazioni cancellate o perizie tecniche che attestino l’impossibilità di utilizzare l’immobile. La giurisprudenza ha così delimitato il campo, distinguendo tra danno emergente e lucro cessante, e ponendo l’accento sulla necessità di prove puntuali. Questo approccio si inserisce nel più ampio quadro delle norme contenute nel Codice civile, che regolano la responsabilità dei proprietari e dell’amministratore condominiale.
Danno da infiltrazioni e risarcimento in condominio
Nel caso di danni da infiltrazioni, la responsabilità ricade in primo luogo sul condominio o sul singolo proprietario che ha dato origine al problema. L’articolo 2051 del Codice civile stabilisce infatti che chi ha il controllo di una cosa è responsabile dei danni che essa provoca, salvo prova contraria. Questo significa che se il danno deriva da una cattiva manutenzione delle parti comuni, come il tetto o le tubature condominiali, il risarcimento spetta al condominio. Quando invece le infiltrazioni dipendono da proprietà esclusive, la responsabilità è del singolo. Gli esperti precisano che la quantificazione del danno tiene conto non solo dei costi di ripristino, ma anche dell’eventuale riduzione del valore commerciale dell’immobile.
Nei casi documentati dalla giurisprudenza, il giudice può riconoscere cifre significative se viene dimostrato che l’abitazione non è stata abitabile per un certo periodo o che l’immobile non è stato locato a causa delle infiltrazioni. Per esempio, un appartamento affittato a 700 € al mese ma inutilizzabile per 6 mesi può giustificare un risarcimento di almeno 4.200 €, oltre alle spese di riparazione. È quindi fondamentale presentare prove scritte e perizie tecniche che dimostrino con chiarezza il nesso tra danno e perdita economica.
Il mancato guadagno e la prova necessaria
La parte più delicata riguarda la dimostrazione del mancato guadagno. La Cassazione ha chiarito che non basta la semplice presunzione: occorre fornire prove documentali come annunci di affitto pubblicati senza esito, contratti preliminari non conclusi o richieste di locazione respinte a causa delle condizioni dell’immobile. La prova può essere anche tecnica, tramite una CTU (consulenza tecnica d’ufficio), che accerti l’impossibilità di usare l’appartamento per un certo periodo. Questo aspetto è cruciale perché consente di distinguere i danni effettivi dalle semplici aspettative. Un caso pratico può aiutare a chiarire: se un proprietario aveva in corso un contratto di locazione a 800 € mensili ma l’appartamento è rimasto inutilizzabile per 5 mesi, il risarcimento può includere 4.000 € di mancati canoni oltre alle spese vive. Tuttavia, se non esiste alcuna prova che l’immobile sarebbe stato affittato, il risarcimento del mancato guadagno non può essere riconosciuto. Gli esperti del settore immobiliare confermano che le oscillazioni dei risarcimenti dipendono molto dalla documentazione presentata e dalla capacità di dimostrare in modo concreto la perdita economica. In questo senso, la combinazione tra prove scritte, perizie tecniche e norme del Codice civile costituisce il percorso più solido per ottenere un riconoscimento completo in sede giudiziaria.
