Trasformare un’abitazione in ufficio può incidere sulle spese condominiali: in alcuni casi serve aggiornare le tabelle millesimali. La legge prevede soglie e procedure precise per modificare le quote, basate su perizie tecniche e maggioranze assembleari. Conoscere regole, sentenze e responsabilità economiche evita contenziosi e riparti errati tra i condomini.
Nel condominio, le spese condominiali si ripartono in base al valore dell’unità immobiliare espresso in millesimi. La crescita del lavoro ibrido ha moltiplicato i casi di cambio di destinazione d’uso da abitazione a ufficio, riaccendendo l’attenzione sulle tabelle millesimali e sulla loro eventuale revisione. La normativa di riferimento è l’art. 1123 c.c. per i criteri di riparto e l’art. 69 disp. att. c.c. per la modifica delle tabelle. La Corte di Cassazione ha chiarito che il mutamento d’uso, da solo, non basta: serve una prova tecnica della variazione di valore superiore al 20%. In pratica, si incarica un tecnico abilitato (ingegnere, architetto o geometra) di redigere una perizia che valuti coefficienti di destinazione e uso delle parti comuni (ascensore, scale, cortile, ingressi), spesso più gravosi per un ufficio rispetto a una casa. Se la variazione sussiste, l’assemblea può approvare l’aggiornamento con le maggioranze previste, oppure si può ricorrere al giudice.
Fino all’approvazione delle nuove tabelle, però, l’amministratore applica le quote vigenti, senza aumenti retroattivi. Le fonti citate includono Cass. civ. n. 19797/2016, Cass. civ. n. 10372/2021, Cass. civ. n. 2406/2024 e prassi applicative dei tribunali (ad es. Trib. Lodi n. 225/2019), oltre ai riferimenti del Ministero della Giustizia sul quadro codicistico. La responsabilità dei costi della revisione, quando necessaria per mutate condizioni di una singola unità, grava su chi ha generato la variazione, come indicato dall’art. 69 disp. att. c.c.
Quando il cambio d’uso fa davvero aumentare le spese
Il passaggio da abitazione a ufficio può comportare un utilizzo più intenso delle parti comuni (ascensori, scale, aree di passaggio) e incidere su manutenzioni e consumi. Tuttavia, la Cassazione (sentenza 19797/2016) ha precisato che il semplice “cambio targa” non giustifica modifiche automatiche: occorre una perizia che dimostri una variazione del valore proporzionale dell’unità oltre la soglia del 20%. La sentenza 10372/2021 ha ribadito che i coefficienti di destinazione possono aumentare l’incidenza dell’unità sulle spese comuni, ma serve prova concreta.
Caso pratico: un appartamento di 90 mq diventa studio con afflusso quotidiano di clienti; la perizia rileva maggiore usura dell’ascensore e maggiori oneri di pulizia delle scale. Se la variazione supera il quinto, l’assemblea può deliberare l’aggiornamento delle tabelle millesimali applicando l’art. 1123 c.c. e l’art. 69 disp. att. c.c.; in mancanza di accordo, decide il giudice. Fino alla nuova approvazione, si continua a pagare secondo le tabelle in vigore, senza effetti retroattivi (cfr. Cass. 2406/2024; prassi Trib. Lodi).
Chi paga la perizia, come si delibera e da quando scattano le nuove quote
L’art. 69 disp. att. c.c. stabilisce che, se la revisione è resa necessaria dalle mutate condizioni di una singola unità, i costi della perizia e dell’aggiornamento ricadono su chi ha provocato la variazione (es. il proprietario che apre l’ufficio). Quanto alle maggioranze: per tabelle “assembleari” fondate sui criteri legali basta la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi; per tabelle “contrattuali” con deroghe è richiesto l’unanime consenso, come chiarito dalla Cassazione in recenti arresti.
Caso pratico: un consulente trasforma la casa in ufficio nel 2025, commissiona la perizia (a sue spese) e l’assemblea approva la nuova tabella a fine anno. Le spese condominiali aggiornate decorrono dal bilancio successivo; non si ricalcolano i conguagli passati. Le fonti giuridiche (codice civile, disposizioni di attuazione, decisioni della Cassazione) convergono su tre punti: serve una prova tecnica, le modifiche decorrono solo per il futuro, chi genera la variazione sostiene i costi correlati. Questa impostazione tutela la parità tra condomini, la certezza dei riparti e la corretta gestione dell’amministratore nel rispetto delle norme vigenti.
