L’IMU non riguarda solo seconde case o immobili di lusso: anche cortili e giardini possono rientrare nell’imposta, secondo quanto stabilito dalla normativa e confermato da recenti sentenze. Tuttavia, in alcuni casi specifici, la legge prevede esenzioni importanti. Ecco come funziona davvero la tassazione di queste aree e quando è possibile non pagare.
L’IMU resta una delle tasse più discusse dai contribuenti italiani. La scadenza del 16 dicembre 2025 per la seconda rata è ormai alle porte e riguarda milioni di proprietari. Non si parla solo di abitazioni secondarie o di immobili classificati come case di lusso, ma anche di terreni agricoli e di quelle aree urbane che spesso vengono sottovalutate ai fini fiscali, come i cortili e i giardini. Secondo i dati del Ministero dell’Economia, nel 2024 oltre 25 milioni di immobili sono stati interessati dall’imposta, con un gettito superiore ai 20 miliardi di €. In questo contesto, le sentenze della Corte di Cassazione hanno un impatto rilevante, chiarendo i confini tra pertinenze, esenzioni e obblighi di pagamento.
Per i proprietari, diventa fondamentale capire cosa rientra nella definizione di area edificabile e cosa invece può essere assimilato a pertinenza dell’abitazione principale. Il tema si lega anche alle esenzioni per anziani e disabili ricoverati in strutture assistenziali, che possono beneficiare di regole particolari. Analizzare casi concreti aiuta a comprendere meglio l’applicazione della norma e i margini di risparmio concessi dalla legge.
IMU su cortili e giardini: cosa dice la Cassazione
La recente sentenza della Cassazione n. 26673/2025 ha stabilito che aree come giardini e cortili, se censite come categoria F/1, non possono essere assimilate automaticamente a fabbricati o terreni agricoli. Queste vanno trattate come aree edificabili se lo strumento urbanistico comunale ne consente l’edificazione. L’assenza di una rendita catastale, quindi, non equivale a esenzione da IMU.
Secondo i giudici, la natura pertinenziale deve essere dimostrata concretamente: un cortile o un giardino sono considerati pertinenze solo se non sono suscettibili di diversa destinazione se non tramite una radicale trasformazione. La base imponibile, in questi casi, si calcola sul valore venale dell’area, determinato dal mercato. In pratica, due aree uguali catastalmente possono generare obblighi diversi a seconda della destinazione urbanistica.
Esenzioni IMU: anziani, disabili e casi pratici
Un altro tema cruciale riguarda le esenzioni IMU. La legge prevede, ad esempio, che gli immobili di anziani o disabili ricoverati in maniera permanente in strutture assistenziali possano essere assimilati all’abitazione principale, a patto che non vengano locati. La decisione, tuttavia, dipende dal singolo Comune, che deve aver deliberato in tal senso.
Un caso pratico: se un pensionato trasferisce la residenza in una casa di riposo e lascia vuota la sua abitazione, può ottenere l’esenzione solo se la delibera comunale lo consente. Inoltre, se possiede più immobili, il beneficio vale per una sola unità.
Le regole si sono evolute anche con riferimento ai coniugi: dopo la sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022, confermata dalla Cassazione con l’ordinanza n. 4292/2025, è stato chiarito che entrambi i coniugi possono beneficiare dell’esenzione IMU se hanno residenza e dimora abituale in due diversi immobili, anche se situati nello stesso Comune. Questo cambiamento ha modificato profondamente la gestione dell’imposta per molte famiglie, ampliando le possibilità di esclusione dal pagamento.
