Un regolamento condominiale approvato senza la necessaria maggioranza può comunque diventare valido se non viene impugnato nei termini previsti. Il Codice Civile stabilisce che le delibere annullabili non contestate entro 30 giorni producono effetti vincolanti per tutti i condomini, anche se votate in modo irregolare.
Il tema del regolamento condominiale approvato senza la giusta maggioranza è oggetto di frequenti controversie nei tribunali e nei giudizi di impugnazione. La legge e la giurisprudenza chiariscono che la validità del documento dipende dal rispetto dei quorum previsti, ma anche dal comportamento successivo dei condomini. Se nessuno impugna la delibera nei tempi di legge, il regolamento diventa efficace e vincolante, anche se adottato in modo irregolare.
Secondo le analisi di Il Sole 24 Ore e Condominio Web, si tratta di una tipica ipotesi di “delibera annullabile”, distinta dalle delibere nulle, che restano invece impugnabili senza limiti di tempo. Il punto chiave è quindi il rispetto del termine di 30 giorni, previsto dall’art. 1137 del Codice Civile per impugnare le decisioni dell’assemblea.
Regolamento condominiale e maggioranze necessarie
Il regolamento condominiale serve a disciplinare l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese e il rispetto del decoro dell’edificio. È obbligatorio solo nei condomìni con più di dieci proprietari e deve essere approvato con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 c.c.). Se il regolamento è approvato all’unanimità, può incidere anche sui diritti dei singoli condomini, dando vita a un cosiddetto regolamento contrattuale. Tuttavia, quando l’assemblea approva un regolamento senza i quorum di legge — ad esempio con la sola maggioranza semplice — il documento risulta annullabile.
Gli esperti di Italia Oggi spiegano che, in questo caso, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può impugnare la delibera entro 30 giorni dalla comunicazione. Trascorso tale termine, l’atto diventa incontestabile, anche se approvato in violazione della normativa.
Cosa accade se il regolamento non viene impugnato
Secondo le interpretazioni della Corte di Cassazione e delle principali fonti giuridiche, se il regolamento condominiale è stato approvato senza la maggioranza richiesta ma non viene impugnato entro 30 giorni, esso diventa pienamente efficace e vincolante. Si applica lo stesso principio previsto per le delibere assembleari annullabili: il decorso del tempo sana il vizio. Questo non vale, però, per le delibere o i regolamenti nulli, ossia contrari alla legge o lesivi di diritti fondamentali dei condomini. Un esempio classico è la clausola che vieta a determinati condomini di utilizzare una parte comune o di tenere animali domestici: in tali casi, la disposizione è impugnabile in qualsiasi momento.
Fonti come Altalex e Condominio e Diritto ricordano che la distinzione tra nullità e annullabilità è cruciale. Le prime violano norme imperative e possono essere contestate senza limiti; le seconde, invece, devono essere impugnate nei termini per evitare la loro definitiva validità. In pratica, se un regolamento è stato approvato senza la maggioranza prevista e non viene contestato, resta valido fino a una futura modifica o sostituzione da parte dell’assemblea. Ciascun condomino può promuovere la revisione o chiedere un nuovo voto, ma non può più eccepire l’irregolarità della delibera scaduto il termine legale.
