Imu, sentenza shock della Corte di Cassazione: paghi anche se la casa è priva di abitabilità o soggetta a ordine di demolizione

La Corte di Cassazione ha stabilito con la sentenza n. 27017 dell’8 ottobre 2025 che l’Imu va pagata anche sugli immobili privi di abitabilità o soggetti a ordine di demolizione. Il semplice fatto che un edificio sia accatastato o accatastabile è sufficiente per far scattare l’obbligo fiscale, indipendentemente dallo stato d’uso o dalla regolarità urbanistica. Una decisione che segna un punto di svolta per migliaia di proprietari e professionisti.

La pronuncia della Suprema Corte rappresenta un tassello fondamentale nella giurisprudenza fiscale, poiché ribadisce la piena autonomia dell’imposizione immobiliare rispetto alla disciplina edilizia. Secondo gli esperti di Il Sole 24 Ore e Italia Oggi, il principio espresso dalla sentenza impatterà in modo rilevante su immobili sequestrati, abusivi o non commerciabili, che resteranno comunque soggetti a Imu piena fino alla loro effettiva demolizione.
Il caso nasce da un ricorso presentato da un curatore fallimentare contro un avviso di accertamento comunale, sostenendo che gli immobili sottoposti a vincoli amministrativi non potessero più essere tassati. Tuttavia, la Cassazione ha respinto questa tesi, chiarendo che l’imposta si applica in virtù della presenza fisica e catastale del fabbricato, anche in assenza di agibilità.

La decisione, spiegano i tecnici del MEF e della Consulenza Giuridica dell’Agenzia delle Entrate, chiude anni di incertezza interpretativa sul confine tra agibilità e tassabilità, stabilendo un criterio oggettivo basato sull’esistenza materiale del bene. In sostanza, un immobile non deve essere “vivibile” per essere tassabile: ciò che conta è che sia esistente, accatastato o accatastabile. Questo orientamento, già anticipato in parte dalla sentenza n. 20518/2024, conferma una linea rigorosa ma coerente con la logica patrimoniale dell’Imu, volta a garantire omogeneità di trattamento fiscale tra i contribuenti.

La sentenza della Cassazione: Imu dovuta anche per immobili non abitabili

La vicenda decisa dalla Corte di Cassazione trae origine da un contenzioso tra un curatore fallimentare e un’amministrazione comunale. La società in liquidazione aveva contestato un avviso di accertamento Imu sostenendo che gli immobili, essendo oggetto di sequestro e ordine di demolizione, non dovessero più essere tassati. Tuttavia, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la legittimità dell’imposizione.
Secondo quanto riportato da Il Sole 24 Ore, i giudici hanno sottolineato che «l’iscrizione al catasto edilizio urbano rappresenta di per sé il presupposto sufficiente per l’assoggettamento all’Imu». In altre parole, la tassa si applica indipendentemente dall’effettiva abitabilità o dallo stato urbanistico dell’immobile.

Il principio espresso è chiaro: ciò che conta ai fini fiscali è la presenza fisica del fabbricato e la sua potenziale utilizzabilità economica, non la regolarità edilizia o amministrativa. La Cassazione ha inoltre precisato che la riduzione del 50% prevista per i fabbricati inagibili può essere concessa solo in presenza di un’inagibilità oggettiva e strutturale, non per motivi burocratici o amministrativi.

Come spiegano gli esperti di Teleborsa e FiscoOggi, per ottenere l’agevolazione occorre una perizia tecnica che dimostri l’effettiva impossibilità d’uso del bene, dovuta a crolli, danni strutturali o fatiscenza irreversibile. Al contrario, l’assenza di un certificato di agibilità o un ordine di demolizione non bastano per sospendere o ridurre il pagamento dell’imposta.

Imu e disciplina fiscale autonoma: cosa cambia per i contribuenti

La Corte ha ribadito un principio fondamentale: la disciplina tributaria è autonoma rispetto a quella urbanistica. Ciò significa che, anche in presenza di irregolarità edilizie, se un immobile esiste fisicamente ed è identificabile catastalmente, resta soggetto a Imu. Il concetto è stato confermato anche da Italia Oggi e Il Messaggero, che sottolineano come la tassazione si basi sulla “presunzione di potenzialità reddituale” del bene, indipendentemente dal suo utilizzo effettivo.
La distinzione tra inagibilità fisica e inabitabilità amministrativa è quindi cruciale: solo la prima, certificata da un tecnico abilitato, può giustificare la riduzione del 50%. In caso di ordine di demolizione non ancora eseguito, l’immobile continua a essere tassato integralmente fino alla sua effettiva rimozione.

Per i professionisti e i curatori fallimentari, la sentenza rappresenta un importante chiarimento operativo. Come osserva Il Sole 24 Ore, l’obbligo di pagamento dell’Imu resta in capo al proprietario o al soggetto titolare del diritto reale anche quando il bene è inutilizzabile o privo di valore commerciale.

In conclusione, la pronuncia n. 27017/2025 consolida l’orientamento giurisprudenziale che tutela l’autonomia dell’imposta patrimoniale sugli immobili: un bene può essere abusivo, sequestrato o destinato alla demolizione, ma finché esiste come fabbricato accatastato o accatastabile, l’Imu resta pienamente dovuta.