Il pagamento delle spese condominiali è un forte onere per gli italiani e spinge tanti a desiderare di vivere in una casa indipendente.
Tuttavia, in una situazione di inerzia da parte del legislatore, è la Cassazione a venire incontro ai condòmini oggetto di richieste eccessive. La Cassazione ha preliminarmente stabilito che in generale le spese condominiali devono essere pagate da tutti i condòmini e proporzione ai millesimi.
Tuttavia, non mancano le eccezioni concrete e in certi casi non si è obbligati a pagare le spese condominiali. Se la delibera assembleare che ci impone la spesa è nulla oppure annullabile, possiamo non pagare. Se ad esempio questa delibera è stata presa senza rispetto delle procedure previste, non siamo realmente tenuti a corrispondere quello che ci viene chiesto.
Come dire no
In virtù di ciò, il condomino può effettivamente rifiutarsi di pagare impugnando la delibera entro 30 giorni, oppure sempre se la delibera è proprio nulla. Si può ancora non pagare nel caso in cui un servizio o una parte delle spese riguardino soltanto una parte dei condòmini.
Per fare un esempio pratico, se l’ascensore serve soltanto alcuni appartamenti, come capita in taluni condomìni un po’ particolari, i condòmini che non sono serviti da questo servizio non devono pagare la manutenzione dello stesso ascensore. Ma spesso capita che i millesimi di ripartizione siano errati e in questo caso ci si può opporre al pagamento fino alla corretta determinazione. In alcuni casi, per la verità piuttosto rari, l’assemblea condominiale può deliberare all’unanimità l’esonero totale o parziale di un condòmino.
Tutto questo capita se ci sono particolari situazioni di difficoltà economiche o motivi particolari. Dunque, in linea di principio, il condominio può fare ciò che vuole, ma soltanto se c’è un’assoluta unanimità. Ad ogni modo, qualsiasi contestazione formale va fatta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno oppure con PEC all’amministratore.
I vari passaggi
Ricordiamo che la prescrizione delle spese condominiali è di 5 anni per le spese ordinarie e di 10 anni per quelle straordinarie, ma può essere interrotta da solleciti scritti o azioni legali, il che rende questo termine potenzialmente molto più lungo. Ma vediamo come impugnare un verbale di assemblea entro 30 giorni.
Innanzitutto, lo possono impugnare soltanto i condòmini che si sono astenuti, che hanno votato contro o che erano assenti. Per chi ha partecipato all’assemblea, il termine per impugnare è di 30 giorni, mentre invece per chi non ha partecipato il termine decorre dal momento in cui si riceve copia del verbale.
Occorre raccogliere tutta la documentazione utile e si deve avviare l’azione davanti al giudice competente, quindi Giudice di Pace o Tribunale a seconda del valore della controversia. Prima della causa vera e propria serve, come noto, il tentativo di mediazione. L’impugnazione non sospende automaticamente l’efficacia della delibera, a meno che non sia proprio il giudice esplicitamente a operare questa sospensione. Le motivazioni di impugnazione possono essere vizi di forma o errori di contenuto.
