Per gli affitti cambiano tante cose e tre sentenze recenti, ma sostanzialmente sconosciute a inquilini e padroni di casa, potrebbero creare notevoli problemi.
Innanzitutto, abbiamo l’Ordinanza numero 2770 del 4 febbraio 2025. Con tale Ordinanza la Corte di Cassazione ha deciso che il divieto contenuto in un regolamento di condominio è opponibile ad ogni singolo condòmino soltanto se questa clausola è approvata e opponibile mediante regolamento scritto.
Quindi, se ad esempio i condòmini hanno deciso con un regolamento (contrattuale) scritto che una casa non può essere utilizzata come bed and breakfast, il divieto ha valore e il singolo condòmino non potrà impiegare la sua abitazione in questo modo.
Dunque, dei condòmini, magari anziani, che si lamentano per l’andirivieni dei turisti potrebbero stroncare sul nascere una di queste attività che, specie nelle città più turistiche, si rivelano assai lucrose.
Cosa cambia con Comune e assemblea
Su un tema simile è intervenuta la Corte d’Appello di Roma con Sentenza numero 3419 del 2 giugno di quest’anno. Qui abbiamo una conferma che, quando c’è un regolamento condominiale contrattuale che vieti espressamente bed and breakfast e locazioni inferiori a sei mesi, tale attività effettivamente non si può porre in essere.
Queste due sentenze hanno creato un clima di frizione in vari immobili, poiché hanno contrapposto frontalmente chi possiede la casa come abitazione e dunque desidera la quiete, con chi la possiede come strumento di reddito e dunque ha tutto l’interesse a massimizzare gli introiti.
In ultimo, abbiamo la Sentenza del Consiglio di Stato numero 2928 del maggio di quest’anno. In questo caso, nel mirino ci sono i Comuni. Infatti, i Comuni non possono imporre restrizioni o vietare gli affitti brevi se l’attività non è svolta in forma imprenditoriale.
Dunque, la locazione per brevi periodi da privati che non abbiano un carattere di impresa rientra nella libertà contrattuale del proprietario e non può essere bloccata dai regolamenti comunali.
Proprietari sostanzialmente tutelati
Dunque, per i proprietari la situazione appare un po’ caotica. I condòmini di un proprietario di casa possono proibirgli di sfruttarla come bed and breakfast, ma il suo Comune no. Si tratta di un rispetto della proprietà privata un po’ a corrente alternata e bisogna prenderlo per quello che è, cioè l’attuale step di una elaborazione dottrinale e giurisprudenziale ancora in itinere relativa ad un fenomeno nuovo. Dunque, visto che il Comune non si può opporre, l’unico ostacolo al proprietario che vuole fare affitti brevi è il regolamento condominiale.
Per contestare un regolamento condominiale che ci vieti questo genere di attività è importante verificare la natura di tale regolamento. Infatti, l’assemblea condominiale non può vietare con una semplice delibera gli affitti brevi e solo un regolamento contrattuale, cioè siglato da tutti i condòmini all’atto della costituzione del condominio o successivamente modificato all’unanimità, può contenere clausole così vessatorie.
È importante studiare bene questa clausola per capire come sono fatti effettivamente questi paletti. Se c’è il divieto nel regolamento contrattuale, la contestazione è molto complessa e dunque, se abbiamo comprato una casa da un precedente proprietario che aveva firmato insieme a tutti gli altri suoi condòmini questa clausola, opporsi sarà quasi impossibile.
Al contrario, eventuali delibere assembleari a semplice maggioranza che hanno l’animo di vietare gli affitti brevi nelle proprietà private sono nulle e impugnabili. Dunque, è importante non fare confusione: il condominio può vietare l’attività di bed and breakfast soltanto con un regolamento contrattuale e dunque firmato da tutti.
Quindi, i condòmini fastidiosi che vogliono convincerci che non possiamo utilizzare la nostra unità immobiliare come bed and breakfast soltanto basandosi sulla vaga regola condominiale di non recare disturbo agli altri condòmini, non dobbiamo prenderli in considerazione perché tale regola non ha la forza di proibirci di usare la nostra casa come vogliamo.
