Bonus ristrutturazione e lo spinoso requisito: che succede se diventa abitazione principale solo dopo i lavori?

Il Bonus Ristrutturazioni, nella sua applicazione pratica, risulta essere molto più complesso di quanto non appaia e le domande, i dubbi e i contenziosi ormai si sprecano.

La normativa di questo bonus con aliquota al 50%, come previsto nel 2025, ha come requisito fondamentale che l’immobile sia adibito ad abitazione principale al termine dei lavori di ristrutturazione e non necessariamente agli inizi degli stessi. Da ciò discende che la residenza deve essere trasferita entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi inerente l’anno in cui si inizia a usufruire della detrazione fiscale.

Dunque non c’è assolutamente bisogno che ciò succeda prima dell’inizio dei lavori. Infatti, per la maggior parte delle persone, ciò sarebbe impossibile. Concretamente, quindi, nel caso di un appartamento acquistato e poi sottoposto a lavori di ristrutturazione al fine di renderlo abitabile e, dunque, l’abitazione principale, basta anche che la residenza venga stabilita subito dopo la conclusione dei lavori o al massimo entro la scadenza fiscale di cui si parlava prima.

Situazioni transitorie tutelate

Da ciò deriva che la legge tutela situazioni transitorie che poi, nel concreto, sono tante. Al contrario, se si riuscisse a trasferire la residenza prima dell’inizio dei lavori, essendo l’appartamento già abitabile, la detrazione del 50% sarebbe comunque riconosciuta, anche se ci fossero problemi riguardo i tempi o un’eccessiva prossimità temporale tra cambio di residenza e inizio dei lavori.

Infatti, il requisito di fondo è il possesso di un diritto reale sull’immobile all’inizio dei lavori e la destinazione ad abitazione principale alla fine degli stessi. Tenendo presente questi due capisaldi, emersi da varie risposte del fisco e dalla giurisprudenza, ogni situazione transitoria può essere più chiara.

Se ci fossero controlli fiscali, dovrebbero valutare la coerenza di queste condizioni e che, ovviamente, il trasferimento della residenza alla fine sia reale e non fittizio. Dunque, se c’è un diritto reale di proprietà all’inizio dei lavori (e non importa se sia proprietario o nudo proprietario, usufruttuario eccetera) e se c’è la destinazione ad abitazione principale al termine dei lavori e il trasferimento di residenza entro la data della presentazione delle dichiarazioni dei redditi dell’anno di fruizione, il soggetto è in regola con la legge.

Che succede prima del rogito?

Questo ovviamente non lo esime da controlli del fisco, ma non rischia nulla. Un caso un po’ particolare è colui il quale inizi i lavori prima del rogito, ma persino in questo caso si ha diritto al bonus. Tuttavia, se si iniziano i lavori prima del rogito, c’è bisogno che almeno sia stato registrato un contratto preliminare di compravendita, quello che usualmente viene chiamato compromesso.

Il promissario acquirente è stato immesso nel possesso anticipato dell’immobile e, dunque, comunque si è in regola. Se al contrario manca il possesso anticipato o il preliminare non è stato registrato, effettivamente si rischia di perdere la detrazione almeno per le spese sostenute prima del rogito.